建发越秀·观玺位于北五环外约3公里、北中轴延长线西侧，地处昌平、海淀、朝阳三区交界的东小口板块，由建发房产与越秀地产双国企联袂开发，是建发在京打造的首个诗意东方产品。项目以洋房与小高层为主，户型覆盖80-143㎡三居四居，洋房占比约45%，端户实得率最高约106%。项目当前为待售状态，80㎡、96㎡样板间将陆续开放，10月16日实景大门正式开放。
项目概况：洋房占比约45%，低密社区形态明确
建发越秀·观玺占地面积约5.6万㎡，住宅建筑面积约13.6万㎡，容积率2.45，绿地率不低于30%，得房率95%-106%，共1352户。项目建筑高度最高约58.35米，楼栋层数5至18层，洋房占比约45%，在同板块楼盘中具备相对优势。全楼栋南北通透，整体偏东南约6度，楼间距约29-69米，通过南低北高的楼栋布局，高区房源可直观奥北公园景观。
项目采用昌平首个抬板建筑设计，东侧抬板约5米，西侧抬约1.7米，南侧抬板高度约1.8至3.9米。通过抬板形式，社区内部实现人车分流，板上园区全部人行，对居住安静度与安全性有直接提升。车位配比约1:1.22，带装修交付，物业由建发物业旗下公司提供。
产品与空间：实得率最高约106%，户型配置有据可依
项目户型面积段为80-143㎡三居四居，分产品体系明确：洋房80㎡三房一卫、洋房96㎡三房两卫、小高层107㎡四房两卫、小高层118㎡四房两卫、小高层143㎡四房三卫。层高方面，143户型约3.15米，其余户型约3米，6#楼107户型层高3.15米。
实得率是项目核心数据亮点。 从产品总览数据来看，各户型端户和中户的使用面积及实得率如下：
- 80㎡洋房（三房一卫）：端户不计产权面积约21.41㎡，实得率约104.70%；中户不计产权面积约16.44㎡，实得率约98.57%
- 96㎡洋房（三房两卫）：端户不计产权面积约25.41㎡，实得率约106.46%；中户不计产权面积约20.22㎡，实得率约101.19%
- 107㎡小高层（四房两卫）：端户不计产权面积约28.55㎡，实得率约101.74%；中户不计产权面积约22.58㎡，实得率约96.14%
- 118㎡小高层（四房两卫）：端户不计产权面积约30.03㎡，实得率约101.68%；中户不计产权面积约23.39㎡，实得率约95.68%
- 143㎡小高层（四房三卫）：端户不计产权面积合计约40.02㎡（含私家电梯厅约7.43㎡），实得率约105.39%；中户合计约38.52㎡，实得率约104.41%
从数据可以看出，96㎡洋房端户以约106.46%的实得率位居各户型之首，80㎡洋房端户紧随其后。即使是中户产品，96㎡户型实得率也约101.19%，在同面积段中保持相对领先。
143㎡户型拥有南向总面宽约14.5米的四面宽格局，南向双套房设计，独立电梯厅入户形成内外双玄关。5米宽方厅配合独立餐厅，北向约3.2米宽生活阳台与南向约8米宽花池形成双向拓展。107㎡户型为完整四叶草格局，四个房间分布于四角，家人使用互不干扰，端户实得率约101.74%，空间感受可媲美更大面积产品。118㎡户型端户同样配备约270度转角窗与侧向飘窗，中户北侧两卧室可分可合，空间灵活性是该户型的重要特征。
精装配置：品牌体系清晰，收纳与岩板标准成体系
项目为全屋高定精装交付，精装品牌按户型分级配置。中央空调方面，80㎡、96㎡户型采用美的，107㎡、118㎡、143㎡户型采用日立；新风系统为霍尼韦尔或松下；地暖全系配置。厨房电器使用卡萨帝品牌，燃气热水器为林内。卫浴配置方面，107㎡及以上户型采用杜拉维特座便器与台盆、汉斯格雅龙头与花洒，80㎡、96㎡户型采用恩仕品牌，花洒为汉斯格雅。以上品牌均以“或同档次品牌”为实际交付口径。智能家居系统为华为，全屋配置智能面板，入户处设10寸中控大屏。
全屋收纳柜体及橱柜由博洛尼与留存道深度研发定制，采用欧标E0级板材，奥地利进口百隆阻尼铰链。收纳设计前置到户型研发阶段，从玄关800库、独立家政间到主卧衣帽间、卫生间精细化收纳均有对应方案。以143㎡户型为例，玄关柜储物面积约1.3㎡，储物体积约3.3m³；118㎡户型玄关柜储物投影面积约7.06㎡，储物体积约5.30m³。公区电梯厅预留通高外置储物位置，主力户型可额外补充鞋物收纳容量，该部分仅为讲解参考，不作交付承诺。
岩板与石材使用是精装体系的重要特点：电视背景墙采用通高岩板或奢石，大户型提供多种选型；客餐厅与厨房地面采用大规格岩板通铺，泰姬水晶岩板、直纹白玉拼花岩板等材质兼顾美观与耐用性。烟道外置设计（80㎡中户除外）为厨房台面增加约0.3㎡实际使用空间。
社区配套：约4000㎡双会所体系与约4.5万㎡景观
项目配置约4000㎡双会所体系，其中地下会所约1800㎡，涵盖会客厅、篮球羽毛球馆、恒温泳池、健身房、瑜伽室等功能；下沉庭院约2000㎡；地上泛会所（架空层+邻里共享空间）约2200㎡，共约16种功能。架空层在园区均匀布置，约75米辐射圈内即可步行到达。会所运营状态以实际为准。
园林景观体量约4.5万㎡，以“一轴三带九境”为骨架，包含近2000㎡水系、8处水景、六亭六廊桥串联约260米曲水带，以及约800㎡中心草坪、约1000㎡儿童中心、约700㎡山林乐园等活动空间。九境节点分别设置仿生捕蚊系统，以物理方式纯诱捕蚊虫。五重归家礼序从约69米宽重檐府门开始，门楼与景墙整体宽约69米、高约11.4米，采用王府五开间形制，地面通铺星空绿石材，门前设水池、喷泉与五棵造型油松。地上、地下双大堂体系，部分楼栋南大堂两层通高，层高约6至6.3米。
交通与公园资源：13B号线在建，奥北公园体系紧邻
轨道交通方面，在建地铁13B号线东小口站距地块步行约1000米，预计2027年通车，具体通车时间以官方运营公告为准。该线路向西可直达西二旗软件园，向东可到望京西，未来可换乘8号线、5号线、17号线。自驾路网方面，纵向黑泉路接五环林萃桥，横向建材城东路、中东路连通区域路网。
生态资源是项目的重要外部优势。地块南侧约500米紧邻东小口森林公园、东小口城市休闲公园、贺新公园、奥北森林公园，属于“奥北十园”体系，连片绿地总面积超6000亩。项目南向有近百米无遮挡空间，由城市绿化带和道路构成，高区房源可直观奥北公园景观。商业配套方面，直线约1公里有西三旗万象汇，周边另有合生汇、山姆会员店等大型商业。教育配套方面，直线一公里内包含多所幼儿园和已开学公立中小学，地块南侧规划有12年一贯制教育用地，办学主体与招生时间以政府官方公示为准。
建发越秀·观玺以洋房占比约45%的低密社区形态、端户最高约106%的实得率、完整的精装品牌体系与约4000㎡双会所，形成东小口板块内产品力清晰的改善型住区。从购房决策角度来看，依赖13B号线通勤至西二旗或望京的客群需关注该线路的通车时间节点，将其纳入入住节奏的考量；对空间效率有较高要求的购畈者，可重点对比各户型端户与中户的实得率差异，端户产品在飘窗、转角窗等不计产权面积上更具优势；对社区配套完整度有预期的家庭，则需实地了解会所的实际运营安排。对于关注北五环外、看重产品空间效率与社区配套完整度的购房者，这个项目值得实地了解。
数据来源：房天下。
本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。