2026年10月底，北京昌平东小口板块迎来一个新盘入市节点：建发越秀·观玺已取得预售许可证（京房售证字(2026)96号），一期785套房源取证，认筹三天突破1000组，建面约96㎡、143㎡户型已停止认筹，预计10月27日全面停止认筹、10月30日开盘。项目位于海淀、朝阳、昌平三区交界的东小口镇，是建发在北京打造的首个“诗意东方”产品，由建发房产与越秀地产双国企联袂开发。
建发越秀·观玺整体规划22栋5-18层住宅，包含洋房和小高层两种产品形态，容积率2.45，总户数1352户（一期785户），车位配比1:1.22，预计2029年6月精装交付。本次一期取证楼栋包括6#、7#、11#-14#、17#-20#共10栋住宅楼，取证面积78141.74㎡。项目整体户型覆盖建面约80-143㎡三至四居，参考单价约6万元/㎡起，具体房源价格以售楼处一房一价公示为准。
三区交界、双地铁布局，通勤双产业高地
项目位于昌平区东小口镇建三路与建材城南路交汇处，地处海淀、朝阳、昌平三区交界，属于北五环改善核心辐射区，板块内同时承接着来自中关村软件园与望京CBD两端的居住外溢需求。交通方面，在建的地铁13B号线东小口站距地块步行约1000米，预计2027年通车（最终以官方运营公告为准），向西5站直达西二旗软件园，向东3站直达望京西，全程免换乘；未来还可换乘8号线、5号线、17号线及规划中的19号线支线。
自驾出行方面，横向有建材城东路、中东路，纵向有黑泉路（接五环林萃桥）、立汤路（接安立路至五环仰山桥），非高峰时段到后厂村及西二旗软件园约15-20分钟，到望京CBD约25-30分钟。对于在这两个产业区工作、预算在500万-900万区间的购房者，这个位置的通勤条件具备一定吸引力。从职住平衡视角看，东小口板块的交通通达性使其能够同时覆盖海淀北部与朝阳东北部两个方向的通勤动线，这也是该板块近年来关注度持续上升的底层逻辑之一。
生活配套集中在项目周边约1公里范围内，西三旗万象汇（建面约13万㎡）是区域内较成熟的商业体，另有龙德广场、清河万象汇、合生汇等可辐射。医疗上，周边有昌平区中西医结合医院（三甲）、北京清华长庚医院（三甲）等。教育方面，地块南侧规划12年一贯制教育用地（以政府公告为准），直线一公里内有棠瑾幼儿园等三所幼儿园，已开学的公立中小学包括昌平一中（贺新实验校区）等，具体入学资格以政府官方公示为准，教育配套为现有配套设施，不承诺未来有学籍或学位。
低密洋房+小高层，五种户型覆盖不同需求
本次一期产品中，洋房（80㎡、96㎡）分布在南侧，小高层（107㎡、118㎡、143㎡）分布在北侧，整体楼栋北高南低，洋房占比约45%。所有户型层高约3米，其中143㎡及6#楼107㎡户型层高约3.15米。社区规划约4000㎡会所（含地下约1800㎡、地上架空层约2171㎡），配备恒温泳池、篮球羽毛球馆、健身房、私宴厅、社区书吧等功能空间，运营状态以实际为准。
建面约80㎡洋房三房一卫，端户南向面宽约7.4米、中户约7米。客餐厅进深约5.75米，厨房、餐厅、客厅南北通透；主卧远离电梯，减少噪音干扰。端户带270°转角窗和侧向飘窗，南侧花池可改观景阳台、北侧设备平台可改生活阳台。端户不计产权面积约21.41㎡，实得率约104.70%；中户不计产权面积约16.44㎡，实得率约98.57%。该户型作为一期入门级改善产品，适合希望在北五环辐射区置业、预算约520-650万元的首次改善家庭，南北双阳台与较高的实得率是其在同面积段产品中的主要辨识度。
建面约96㎡洋房三房两卫，南向三面宽（端户约10.1米、中户约9.7米），双房朝南。主卧为套房设计，含衣帽间和主卫，整体面积约21㎡；南北双阳台，厨房风道外置，台面使用空间更完整。端户不计产权面积约25.41㎡，实得率约106.46%；中户不计产权面积约20.22㎡，实得率约101.19%。该户型总价约550-700万元，适合预算稍高、对主卧套内舒适度有一定要求的家庭。相较80㎡户型，96㎡洋房在卫生间数量、主卧尺度与收纳纵深上均有实质提升，目前该户型已停止认筹。
建面约107㎡小高层四房两卫，采用完整四叶草布局：客餐厅居中，四个房间分布于四角，空间独立性强。南向三面宽（端户约10.3米、中户约10米），端户带270°转角窗和侧向飘窗；餐客厨LDK一体化，餐厅可摆6人位餐桌。端户不计产权面积约28.55㎡，实得率约101.74%；中户不计产权面积约22.58㎡，实得率约96.14%。总价约610-780万元，适合三代同堂或二孩家庭，四房功能配置在同面积段竞品中具备一定的空间使用效率优势，四个房间独立分布的设计也减少了家庭成员之间的动线干扰。
建面约118㎡小高层四房两卫，南向面宽约10.7米，客厅面宽约4.2米，竖厅设计。亮点是北侧两间卧室可分可合：中户可将两间北卧合并为双孩房、影音室等多功能空间，属于可变性较强的“生长式住宅”。厨房风道外置，室内几乎无走道浪费。端户不计产权面积约28.55㎡，实得率约101.74%；中户不计产权面积约22.58㎡，实得率约96.14%（采用样板间说辞口径，具体以交付为准）。总价约670-850万元，适合家庭成员结构可能随子女成长或照护需求发生变化的改善型家庭，北侧空间的灵活组合能力为其提供了较长的居住适配周期。
建面约143㎡小高层四房三卫，属本次取证产品中面积最大的楼王户型。南向总面宽约14.5米，为片区内较稀缺的四面宽设计，三房朝南，配备南向约8米宽花池和北向约3.2米宽阳台；南向双套房，独梯入户并设置内外双玄关；客厅面宽约5米，层高约3.15米。端户合计不计产权面积约40.02㎡（含私家电梯厅约7.43㎡），实得率约105.39%；中户合计约38.52㎡（含私家电梯厅约6.33㎡），实得率约104.41%。该户型总价约820-930万元，面向预算充足、追求端户采光面与主卧功能完整度的改善客群。目前该户型已停止认筹，后续可关注开盘后的实际去化情况。
精装交付，全屋配置与收纳体系
项目为精装交付，全屋配置中央空调（80/96㎡为美的，107-143㎡为日立或同档次品牌）、地暖、新风系统（霍尼韦尔/松下或同档次品牌）；厨房采用卡萨帝（或同档次品牌）烟机灶具、洗碗机、蒸烤一体机、冰箱，燃气热水器为林内；卫生间洁具方面，80/96㎡为恩仕，107-143㎡为杜拉维特（或同档次品牌）台盆坐便器、汉斯格雅（或同档次品牌）龙头花洒；全屋配置华为智能家居，入户带10寸中控大屏，可操控空调、新风并一键呼梯。需要提示的是，各户型具体精装品牌与配置层级以现场交付标准为准，本文所述品牌配置为项目方在接待过程中统一展示的装标口径。
收纳体系由博洛尼与留存道联合研发，玄关柜、橱柜、卫浴柜均为博洛尼定制，铰链采用奥地利百隆阻尼铰链。各户型根据面积配置了不同容量的收纳空间，例如107㎡户型玄关柜储物体积约3.95m³、餐边柜及储物高柜储物面积3.89㎡；118㎡户型玄关柜储物体积5.30m³、餐边柜及储物高柜储物面积2.41㎡。收纳数量及尺寸统计仅为示意，具体以交付为准。从行业趋势来看，收纳体系前置到户型研发阶段的做法，在近两年的改善型项目中逐渐成为标准动作，建发越秀·观玺在这一环节的投入密度与其偏改善的定位是匹配的。
从产品配置来看，建发越秀·观玺一期覆盖了从约520万到930万的总价段，五种主力户型各有侧重：80㎡、96㎡洋房强调高实得率和功能完整性，107㎡、118㎡四房强调空间独立性和可变性，143㎡则主打四面宽、双套房和独梯入户。对于预算有限但希望在北五环辐射区落位的家庭，80㎡洋房提供了较低的进入门槛；对于有明确四房需求的多代际家庭，107㎡与118㎡小高层次新产品在总价与功能之间形成了梯度衔接；143㎡则更适合将主卧套内品质与端户采光作为优先决策项的改善型买家。购房者在选择时，建议结合家庭人口结构、通勤方向、持有周期和对可变空间的实际预期进行综合权衡，不必单纯追求面积或得房率的绝对数值。
项目即将于10月30日开盘，有意向的购房者可在开盘前前往建发越秀观玺项目售楼处了解具体房源信息。
本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。