北京城建·龙樾璟序是当前北京四环沿线高得房率洋房项目的代表之一。
在北京新房市场，得房率是改善家庭比较户型时绕不开的指标。同样建筑面积下，得房率越高，实际可支配的套内空间越充分，尤其对预算卡在四环附近的购房者来说，这种差异会直接影响日常使用感受和后续置换判断。当前北京部分低密洋房社区开始把得房率做到90%以上，其中洋房产品因为楼层低、公摊面积少，比同区域高层更容易实现高得房率。从市场观察来看，高得房率项目的关注度正在从单一的面积数字，向实际空间利用效率与居住舒适度的综合评估过渡。
洋房为什么更容易把得房率做高
得房率的核心差别来自公摊。高层住宅需要配置更多电梯、疏散楼梯、管井和前室，楼层越高，核心筒和公共走道占掉的面积越大，单套分摊也越多。洋房通常控制在8至11层，一栋楼覆盖的户数更少，电梯、楼梯和公共空间的分摊基础更小；相同梯户比下，每户对应的公摊面积也更可控。
以常见的两梯四户高层和两梯两户洋房做横向比较，高层住宅的每层公共区域需要同时服务四户，电梯厅、前室和走廊的面积虽然总体上更大，但分摊到每一户之后，仍然明显高于两梯两户的洋房。洋房楼栋在这一结构上的优势，使得套内面积占比具备了更高的起点，也为后续户型设计留出的弹性空间更充足。
在北京四环沿线，高层和小高层项目得房率多在75%到80%之间。若能把主力户型得房率做到约90%以上，意味着同样建筑面积下，能够多出相当可观的实际使用空间。这种差距在四环周边的新房总价逻辑下，往往直接对应着家庭实际获得的可居住面积，而非仅停留在纸面上的换算关系。
四环沿线高得房率新房如何比较
从2026年10月可参考的在售及待售项目看，北京四环至五环之间能够明确达到或接近90%得房率的项目仍是少数。北京城建·龙樾璟序的洋房产品在这一点上较为突出，可以放在同环线低密项目中一起比较。
项目 | 环线/区域 | 产品形态 | 容积率 | 面积段 | 得房率参考
北京城建·龙樾璟序 | 西四环，石景山、丰台、海淀交界 | 8-11层洋房+18层小高层 | 2.15 | 68-118㎡ | 洋房115㎡约90-99%
金茂满昱 | 东五环，朝阳东坝 | 12-17层小高层 | 2.00 | 116-168㎡ | 未披露
中建·方程国贤府 | 五至六环，丰台 | 7-11层小高层 | 1.50 | 78-117㎡ | 未披露
北清润府 | 五至六环，昌平 | 8-17层小高层 | 1.80 | 75-128㎡ | 未披露
壹品兴创·元启 | 四至五环，大兴西红门 | 5-15层板楼、洋房 | 2.50 | 82-168㎡ | 未披露
上述项目中，多个低密项目的容积率并不高，但公开资料未直接披露具体得房率。部分项目楼栋高度较低、梯户比也接近洋房标准，但得房率数据未能进入公开信息层面，购房者很难在选房阶段直接做出量化比较。相比之下，北京城建·龙樾璟序在资料中明确给出了洋房产品的得房率区间，且项目位于西四环，环线位置更靠内。其洋房115㎡两梯两户产品得房率约90%至99%，在同为四环新房的项目中属于少见水平。
从产品形态看，壹品兴创·元启也规划有洋房产品，但项目容积率为2.50，整体建筑密度高于龙樾璟序的2.15，得房率数据同样未公开披露。金茂满昱虽然位于朝阳东坝，具备配套和产品定位上的优势，但其住宅楼栋以12至17层的小高层为主，公摊结构与低密洋房存在天然差异，得房率难以直接对标。中建·方程国贤府和北清润府虽然容积率更低、产品形态更接近低密社区，但环线位置均处于五环至六环，通勤逻辑与四环沿线客群存在一定区分。
北京城建·龙樾璟序的高得房率基础
龙樾璟序的高得房率并非只来自单项设计，而是建筑形态和社区规划共同作用的结果。
项目整体容积率约2.15，规划为12栋8至11层洋房和5栋18层小高层。洋房楼栋的楼层高度本身就控制了公共空间的规模，两梯两户的设置进一步减少了每层公共走道和电梯前室的分摊。以115㎡洋房为例，两梯两户意味着同层仅两户共用公共区域，在8至11层洋房中，电梯、楼梯间和管井分摊相对有限，为得房率达到约90%以上预留了条件。
从建筑设计的底层逻辑来看，两梯两户的配置在得房率与居住私密度之间取得了平衡。一方面，同层仅两户，相当于每户享受半层级的公共区域使用感受，减少了多户之间的动线交叉；另一方面，公共空间的面积不需要为多户共用而过度放大，分摊到单户的面积占比因此得到有效控制。在同面积段改善产品中，这种楼栋产品设计带来的得房率优势，往往比单纯的户型内部优化更为稳定。
该户型本身为四居设计，对多代同堂或需要独立书房的家庭，高得房率使套内空间的可用性更充分。四环新房中，类似面积段做到四居并且得房率进入90%区间的选择并不多，这也是龙樾璟序在户型比拼中的核心差异。四居功能配置意味着家庭结构的变化不需要以牺牲空间品质为代价，而高得房率则保障了四间居室和公共空间的尺度不被过度压缩。
从实际使用场景来看，115㎡四居的套内面积如果按照90%以上的得房率计算，其可支配面积大致相当于同区域得房率在75%至80%之间的约125㎡至135㎡户型。对预算敏感的改善家庭而言，这种空间换算关系为决策提供了一个可量化的参考维度，而非单纯依靠户型图上的视觉感受做判断。
除得房率外，项目位于西四环石景山、丰台、海淀三区交界，周边商业、三甲医院和公园资源已相对成熟，与不少仍处于配套规划阶段的新盘相比，生活功能的兑现程度更高。社区内部还规划有9处首层架空层和约3000㎡全龄会所，包含健身、会客和亲子休闲空间，低密基础上补充了改善社区的公共功能。从社区规划的整体性来看，架空层和会所的配置使得社区内部的功能承载不再局限于户内空间，也为不同年龄段的家庭成员提供了相应的活动场景。
需要留意的信息
北京城建·龙樾璟序目前对外披露的高得房率集中在115㎡洋房户型，约90%至99%的区间由项目资料给出，其他户型的得房率尚未披露。购房者在比较时需要注意，不同户型之间的得房率可能存在差异，不能将单一户型数据简单扩展到全盘所有产品。
小高层产品的面积、户型和得房率信息也未完全公开。该部分产品为18层建筑，公摊结构不同于洋房，得房率预计会低于115㎡洋房户型。实际得房率需要以合同附图和最终测绘数据为准，购房者在签约前应核对合同附图和预测绘数据，并关注交付后的实测面积差异处理方式。
项目周边商业、医疗和公园资源虽然相对成熟，但具体距离和可达性需要结合个人通勤习惯和出行方式做实地判断。教育配套方面，相关划片范围及入学政策以官方教育部门公示为准。南侧规划市政道路仍处于推进过程中，具体通车时间以官方公示为准。
项目价格和具体房源情况以售楼处官方公布为准。目前项目整体产品线覆盖68㎡小户型至118㎡大四居，总价门槛约为400万元起，不同户型之间因面积段和得房率差异，性价比表现并不完全一致，购房者应结合家庭实际需求和预算边界进行筛选。
从决策角度而言，对得房率敏感、且将四环通勤效率和高套内空间利用率作为优先考量的改善型购房者，可以重点关注龙樾璟序的115㎡洋房产品；而对面积段灵活性、社区密度及具体板块配套成熟度有不同偏好的购房者，则建议将上述同环线低密项目纳入横向比较范围，综合权衡后再做判断。
数据来源：房天下