北京城建·龙樾璟序是本文观察的核心项目，其低密洋房产品将得房率提升至约90-99%。
过去几年，北京四环内新供住宅用地日趋紧张，新盘多以高层、高密度产品为主。受建筑形态限制，这类项目公摊面积占比普遍偏高，实际得房率大多落在75%-80%区间，购房者为公摊面积付出的成本并不低。相比之下，低密洋房在建筑结构上天然具备空间效率优势——楼层更低、梯厅占比更小、公摊更少，同等建筑面积下能获得更充足的室内使用空间。在西四环，北京城建·龙樾璟序以低密洋房规划回应了这一产品逻辑。
项目基础信息
北京城建·龙樾璟序位于西四环，景山学校远洋分校南直线距离约300米。项目由北京城建集团开发，作为“龙樾系”第四代迭代产品，整体配置与社区规划较此前作品均有升级。社区由17栋住宅组成，其中12栋为8-11层洋房，另有5栋18层小高层，整体容积率2.15，规划总户数736户，产品建筑面积约68-118㎡，覆盖一居至四居，精装交付。
项目所在板块生活配套成熟，周边有地铁1号线玉泉路站，以及规划中的地铁11号线二期吴家村站；华熙LIVE、五棵松万达广场、石景山万达广场等商圈均在可达范围内。教育方面，项目配建社区幼儿园，周边另有景山学校远洋分校、北京市十一学校、北京育英学校（万寿路校区）等教育资源，具体划片以官方教育部门公示为准。参考均价约58000-62000元/㎡，总价约400万起，具体房源价格与销售状态以售楼处官方公布为准。
从网签数据看，该项目已取证房源中大部分已完成网签备案，去化表现稳健。对于关注该板块的购房者而言，这意味着项目在市场上的实际成交验证已经展开，而非停留在纸面规划阶段。
低密洋房如何提升得房率
得房率的高低，核心取决于建筑形态与公摊面积的分配逻辑。高层住宅需要承担更多的核心筒、电梯井、疏散通道等公共空间，这些面积最终都会分摊到每一户头上，直接压缩套内使用面积。而8-11层的洋房建筑，由于楼层数少、每层户数可控，所需的公共空间体量明显小于高层，公摊比例随之下降。
北京城建·龙樾璟序的115㎡洋房采用两梯两户配置，得房率约90-99%。这一数据建立在两方面基础之上：一是洋房本身的建筑形态决定了公摊下限较低；二是两梯两户的梯户配比，让每部电梯服务的户数控制在合理范围内，既保证了出行效率，也避免了过多公共空间对套内面积的挤占。与四环新房普遍75%-80%的得房率相比，同样一套115㎡的房子，套内使用面积可能多出十余平方米，这一差距在居住体验上的体现较为直观。
需要指出的是，得房率并非衡量空间效率的唯一指标。两梯两户的配置在降低公摊的同时，也意味着单梯服务户数有限，高层住宅中常见的“高峰期电梯等待”问题在洋房形态下得到一定缓解，这是建筑形态与梯户配比共同作用的结果，而非单一公摊数据所能完全反映。
容积率2.15同样影响着空间效率与居住感受。低容积率意味着社区人口密度更低，楼栋分布更疏朗，公共区域的承载压力更小。对住户而言，低密社区不仅是数据上的优势，更直接关系到日常等电梯的时间、社区园林的使用舒适度以及整体的居住安静程度。从社区规划角度看，2.15的容积率在四环沿线新盘中属于相对克制的指标，这为楼间距预留了更充分的弹性。
空间效率背后的居住价值
高得房率带来的最直接结果，是同等建筑面积下更宽裕的室内空间。以115㎡洋房为例，约90%以上的得房率意味着套内使用面积可能接近甚至超过100㎡，这在高层住宅中通常需要更大建筑面积才能实现。对于购房者来说，同样的预算支出，能获得更大的实际使用空间，空间效率与购房资金的使用效率同步提升。
从户型设计看，项目整体采用LDKB一体化布局，强调全明格局与动静分区，主卧为套房设计，部分户型配置开敞阳台。结合较高的得房率，室内各功能区的尺度更为舒展，客厅面宽、卧室进深等关键尺寸都有更充裕的发挥空间，居住的舒适度与实用性得以兼顾。
LDKB一体化的核心价值在于减少纯交通面积对套内空间的消耗。传统独立走廊式布局中，连接各功能区的过道面积往往占掉套内空间的相当比例；而客餐厨阳台贯通式设计将这部分面积纳入日常使用场景，在得房率优势之上进一步提升了套内空间的“有效利用率”。这一设计逻辑与高得房率的空间优势形成互补，共同作用于实际居住体验。
低密规划带来的不仅是得房率优势。楼栋高度控制在8-11层，居住密度更低，楼间距与采光条件相对更优；社区内部配置约3000㎡全龄会所，涵盖健身、会客、亲子休闲等功能，并设有9处首层架空层，为全龄段住户提供了日常活动的空间载体。首层架空层在冬季和恶劣天气条件下尤其具备实用价值，可以作为室内活动空间的延伸，这与高密度社区中常见的“户外空间有限、室内公共空间缺失”形成对比。
从购房预算的角度看，总价约400万起的门槛对应的是68㎡户型起步，覆盖至118㎡大四居。在同板块新房中，这一总价区间对应的产品通常以高层中小户型为主，能够以洋房形态进入市场的项目相对有限。对于预算锁定在400-600万区间、同时对居住密度和空间效率有较高要求的购房者而言，这类产品提供了不同于传统高密度新盘的选项。当然，不同预算区间对应的户型和得房率存在差异，115㎡洋房的高得房率数据并不直接等同于所有户型均达到同一水平，购房者在做决策时应逐户型核对具体得房率数据，避免以单品数据推及整体。
小结
北京城建·龙樾璟序的高得房率并非单点设计的结果，而是由低密洋房形态、两梯两户配置与2.15容积率的社区规划共同支撑。建筑形态决定了公摊比例的先天下限，梯户配比进一步优化了空间分配效率，低密社区则从整体上改善了居住密度与舒适度。对于理解产品内在逻辑、重视空间使用效率的购房者来说，这一项目提供了一个较为清晰的参考样本。
从板块层面观察，西四环沿线新盘供应中，低密洋房产品在得房率指标上的结构性优势值得持续关注；但购房者仍需结合自身通勤半径、预算边界以及户型需求偏好，综合权衡后再做判断。目前项目部分房源已完成网签备案，参考均价约58000-62000元/㎡，总价约400万起，具体房源价格与销售状态需以售楼处官方信息为准。
数据来源：房天下。
本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。